Die Bauleistungsbeschreibung

Jedes Bauvorhaben ist anders – die tatsächlichen Fallen und fehlenden Kostenpositionen zu erkennen, ist für Laien aufgrund unüberschaubaren Vorschriften, Bauweisen und Möglichkeiten der Vertragsgestaltung fast unmöglich. Die nachfolgenden Ausführungen sind Beispiele aus der Praxis und sollen Ihnen einen Überblick über die häufigsten Vertragslücken in Bauleistungsbeschreibungen schlüsselfertiger Angebote geben.

Vorher wissen, was es hinterher kostet

Die Unterlagen für die Prüfung eines Hausangebotes umfassen drei Dokumente: den Werkvertrag, die Zeichnungen und die Bauleistungsbeschreibung. Sie bilden eine Einheit und dürfen keine einander widersprechenden Formulierungen enthalten. Von den drei Dokumenten enthält nur die Bauleistungsbeschreibung genaue Angaben darüber, was der Bauherr für sein Geld bekommt. Vorsicht: Manchmal verstecken sich bestimmte Beschreibungen, Einschränkungen zur Leistungsbeschreibung oder sogenannte „Bauherrenpflichten“ im Vertrag: Dies kann bedeuten, dass Sie bei bestimmten Leistungen zusätzlich zur Kasse gebeten werden.

Die Weichen für Ihr Bauvorhaben stellen Sie vor der Vertragsunterschrift. Voraussetzung ist, dass Sie Ihr Haus in allen wesentlichen technischen und gestalterischen Aspekten kennen. Mit Ihrer Unterschrift legen Sie sich auf alle Details und Standards zu einem fest vereinbarten Preis fest. Dies sollten Sie jedoch erst dann tun, wenn die Bauleistungsbeschreibung hinreichend präzise ist. Alles was Sie nach Unterschrift verhandeln, wird Ihnen sehr wahrscheinlich zu einem deutlich höheren Preis angeboten werden als vor Vertragsunterschrift.

Legen Sie sich nicht zu früh auf einen Anbieter fest: Mit einem augenscheinlich günstigen Angebot sollen Kunden emotional an den Anbieter gebunden werden, was häufig auch funktioniert. Die Aufpreise werden dann später serviert, wenn die Konkurrenz aus dem Rennen ist und Vergleiche nicht mehr angestellt werden. Machen Sie sich deshalb eine eigene Liste mit allen Eigenschaften, die Ihr Haus haben soll und vergleichen Sie die komplette Leistung.

Eine wertvolle Hilfe ist die Muster-Baubeschreibung der Verbraucher-Zentralen. Sie besteht aus zwei Teilen: einer Checkliste sowie einem Begleitheft, in dem die technischen Begriffe einfach erklärt werden. So können Sie sich auch als Laie gut in das Thema einarbeiten. Dazu ist es notwendig, dass Sie diese Liste mehrmals durcharbeiten und mit Ihren Wünschen bzw. Ihrem Angebot abgleichen. Je mehr Zeit Sie sich damit lassen – desto besser. Lassen Sie sich also nicht drängen. Die kompletten Unterlagen wie Vertrag, Leistungsbeschreibung, Zeichnungen und Flächenberechnung sollten Ihnen zur Prüfung mindestens für 14 Tage zur Verfügung gestellt werden. Machen Sie sich die Rollenverteilung klar: Der Bauunternehmer möchte möglichst schnell zum Ziel gelangen, eine übermäßige Beratung und Darstellung aller Varianten ist dabei nur hinderlich.

Die Durcharbeitung einer guten Bauleistungsbeschreibung nimmt mehrere Stunden in Anspruch. Vergleichen Sie die beschriebenen Leistungen und Materialien mit den vorhandenen Gegebenheiten in ihrer Wohnung, und stellen Sie fest, ob Ihre Wünsche und ggf. von Ihnen gewünschte Veränderungen darin enthalten sind. Dabei sollten sie sich einer gewissen Systematik bedienen: Beginnen Sie z.B. beim Fenster und bewegen Sie sich dann gedanklich zur Tür und desgleichen von der Decke zum Fußboden. Da die Leistungsbeschreibung nach Gewerken geordnet ist, muss in jedem Raum wieder von vorn begonnen werden. Dies ist sehr zeitraubend und nicht ohne Mühe, aber die einzige Möglichkeit, (fast) nichts zu übersehen. Die dabei entstehenden Fragen notieren Sie am besten gleich an den richtigen Stellen in der Leistungsbeschreibung. Alle zukünftigen Bewohner sollten ihre Interessen und Wünsche dort einbringen – Kinder und ältere Menschen natürlich auch. Eine gute Hilfe ist mittlerweile das Internet. In der Regel können Sie sich hier bei jedem Hersteller eines Bauteils oder Baustoffs über die verschiedenen Standards informieren.

Verspricht Ihnen Ihr Vertragspartner einen Rabatt für den Vertragsabschluss innerhalb einer bestimmten Zeit, so seien Sie sich sicher, dass dies zu einem der vielen Tricks der Branche gehört. Stattdessen sollten Sie versuchen, den Rabatt in den nächsten Wochen durch hartnäckiges Verhandeln weiter zu erhöhen bzw. zusätzliche Leistungen und Standarderhöhungen mit in das Angebot hinein zu verhandeln. Verhandeln Sie vor Vertragsunterschrift hart, dann können Sie es sich leisten, zum Schluss eher großzügig zu sein. Wenn Sie sich darüber bewusst sind, ein faires und günstiges Angebot erhalten zu haben, können Sie gelassen den einen oder anderen Kratzer zum Schluss wegstecken.

Wissen Sie noch nicht genau, ob Sie eine bestimmte Leistung wirklich haben wollen, handeln Sie Eventualpreise aus. Sie können dann immer noch entscheiden, ob Sie diese dann beauftragen, wissen aber schon vorher, was sie kostet.

In der Regel hat jeder Anbieter seine allgemeingültige Standardbeschreibung. Nicht selten wird mit jeder Verhandlung eine Liste mit Zusatzleistungen angefertigt, und am Ende gibt es drei Beschreibungen, die nicht mehr deckungsgleich sind. Verlangen Sie, dass die angebotene Leistung in eine einzige übersichtliche Form gebracht wird. Bei jeder Veränderung muss Bezug auf die vorangegangene Leistungsbeschreibung und die eventuelle Kostenänderung genommen werden.

Eine gute Leistungsbeschreibung sollte vollständig, knapp und präzise sein. Es kommt nicht auf die technischen Einzelheiten an – diese ergeben sich aus den Bauvorschriften sowie den allgemein anerkannten Regeln der Technik. Ebenso wenig muss es Sie interessieren, ob das Haus beispielsweise mit oder ohne Kran hergestellt wird, denn bei einem schlüsselfertigen Vertrag hat der Unternehmer die Freiheit, dieses selbst zu entscheiden. Vielmehr sollten Sie Ihre Aufmerksamkeit auf sämtliche Funktionen und Qualitätsstandards des Hauses legen und diese vollständig festlegen. Geben Sie entweder ein Preisniveau oder vergleichbare Qualitätsstandards an (beispielsweise „Waschtisch Farbe weiß, 60cm breit, Marke xy oder gleichwertig ...“). Aus dem Text muss unzweifelhaft hervorgehen, von wem die jeweilige Leistung erbracht wird. Auch Leistungen, die nicht Bestandteil eines Angebotes sind, wie z.B. Oberflächenentwässerung, Außentreppen, Zuwegung, Abstellflächen, Erdarbeiten, Abfallentsorgung, Baustellensicherung, Vermessungsarbeiten, Baugrunduntersuchung sowie Eigenleistungen oder Vorleistungen des Bauherren sollten der Vollständigkeit halber aufgeführt und als solche deutlich kenntlich gemacht sein.

Vereinbaren Sie unbedingt alle wichtigen Absprachen schriftlich, denn auf dem Bau gelten heutzutage die ehemals ehernen Gesetze wie „Ein Mann – ein Wort“ oder der Handschlag nicht mehr. Im Zweifelsfall wird es den Bauleiter wenig interessieren, was Ihnen Ihr freundlicher Verkäufer vor Vertragsunterschrift versprochen hat.

So sparen Sie bares Geld

• Auch wenn die Garage (Carport) nicht Bestandteil der vereinbarten Leistung ist, lassen Sie die Garage trotzdem im Bauantrag/Bauanzeige mit einzeichnen. So ersparen Sie sich einen Architekten, wenn es dann soweit sein sollte.
• Prüfen Sie, ob das Regenwasser auf Ihrem Grundstück versickert werden kann. Das ist nicht nur ökologisch, sondern spart obendrein auch noch Entwässerungsgebühren.
• Werden Eigenleistungen aus dem Angebot herausgerechnet, erhalten Sie häufig nicht den tatsächlichen, vielmehr einen geringeren Wert gutgeschrieben (im umgekehrten Fall wird Ihnen für eine Leistung mehr abverlangt). Überprüfen Sie deshalb genau, was Sie wirklich sparen und ob es sich noch für Sie lohnt.
• Die Abfuhr des nicht mehr benötigten Bodenaushubs sollte im Preis inbegriffen sein. Sollte Ihnen der Unternehmer dafür etwas berechnen wollen, behalten Sie sich vor, die Leistung nach Kostenvergleichen durch ein anderes Unternehmen ausführen zu lassen. Preise immer vorher pauschal vereinbaren – ein Aufmaß der Massen ist nachträglich kaum mehr möglich.
• Viele Firmen bieten Ihnen eine Bemusterung mit vielen Details im hauseigenen Verkaufszentrum. Bauherren zahlen dabei nicht selten 5.000 € für Zusatzwünsche und Standarderhöhungen drauf – ohne die Preise verglichen zu haben (es würde Ihnen zu diesem Zeitpunkt auch nichts mehr nützen). Bemustern Sie deshalb möglichst vor Vertragsunterschrift alle Bauteile, Details, Objekte mit Angabe von Fabrikat, Gütezeichen oder Hersteller.
• Als Bauherr haben Sie sich höchst wahrscheinlich eine stille Reserve für Unvorhergesehenes angelegt. Ihr Vertragspartner weiß das und wartet bereits darauf, dass Sie Ihr Portmonee öffnen. Üben Sie Selbstdisziplin, bevor Sie leichtfertig angebliche Mehrkosten akzeptieren.